小区公共区域是否可以收费停车?物业公司不作为如何选聘新的物业?……针对百姓关心的物业问题，日前，哈市住建局依据刚实施的《黑龙江省住宅物业条例》，给予权威解答。

1、物业服务质量不好如何投诉?

问题：物业服务不到位，不及时，与物业沟通不解决，向谁投诉?

解读：《黑龙江省住宅物业条例》第五条规定，第五条街道办事处或者乡镇人民政府应当统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动，履行指导、检查、监督物业服务人依法履行义务，配合采集物业服务信用信息;依法调处物业管理纠纷。

《黑龙江省住宅物业条例》第二十一条规定，业主委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，应及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同，督促物业服务人对物业服务中存在的问题进行整改，协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷。

因此，遇到物业企业不做为，服务不到位的情况，经与物业企业沟通无果的情况下，可以向业委会反映调处，由可以直接向社区、街道办事处反映情况。

业主还可通过“哈尔滨住建”微信公众号的物业管理端进行网上便捷投诉，社区、街道办事处、区(县市)住建部门将依据权责进行调处。具体程序：关注“哈尔滨住建”公众号—住房管理—智慧物业—注册信息—绑定房屋—完成注册—进行投诉或满意度测评。

2、业委会不发挥作用怎么办?

问题：业委会不作为，谋私利，利用权力与物业企业串通侵占业主共有资金怎么办?

解读：《黑龙江省住宅物业条例》第二十六条规定，业主委员会成员不得有下列行为：

(一)干扰、阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定;

(二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料;

(三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作;

(四)擅自使用业主大会、业主委员会印章;

(五)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人订立、变更、解除物业服务合同;

(六)违规使用经费，将业主共有财产借给他人，或者挪用、侵占业主共有财产;

(七)与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换;

(八)泄露业主信息;

(九)其他侵害业主合法权益的行为。

违反前款规定的，经业主大会会议讨论通过，罢免其成员资格。

《黑龙江省住宅物业条例》第八十条还规定：违反本条例规定，业主委员会未按照业主大会议事规则、管理规约履行工作职责的，由县级物业行政主管部门责令限期改正;有违法所得的，没收违法所得，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以三千元以上一万元以下罚款。

3、小区公共区域是否可以收费停车?

问题：物业把小区封闭，通知有车的业主不能随意停车，想停车就得交停车费，是否合理?

解读：《黑龙江省住宅物业条例》第五十九条规定：利用物业共用部位停放车辆的，车位的设置、使用、收费和管理等事项，由业主共同决定。

物业管理区域内设置车位、停放车辆，不得占用疏散通道、消防车通道、安全通道、公共绿地、公共健身场地和其他机动车通道，不得影响其他车辆和行人通行。

工程车辆、大中型客货车辆和危险品运输车辆不得在物业管理区域内停放，但因急救、安全、工程建设或者设施设备维修等确需停放的除外。

物业服务人应当按照物业服务合同的约定，履行车辆停放管理义务，及时督促违反规定停放的车辆驶离;督促无效的，应当及时报告有关部门依法处理。

因此，小区内是否能够停放车辆并收取停车费用由业主大会决定。小区内的道路是全体业主共有，收取的停车费扣除物业企业必要的管理成本外全部归业主共有。

4、如何选聘新的物业企业?

问题：物业企业不履行合同约定，服务不好，如何换掉现在的物业，选聘新物业公司?

解读：《黑龙江省住宅物业条例》第四十七条规定：物业服务合同当事人一方依法提出解除物业服务合同的，应当按照有关规定执行。物业服务合同未约定通知期限的，提出解除合同的当事人应当提前六十日书面通知另一方，并在物业管理区域显著位置公示。

解除物业服务合同前，物业服务人不得擅自停止物业服务。解除物业服务合同后，业主委员会或者物业管理委员会应当在五日内向所在地县级物业行政主管部门备案。物业行政主管部门应当将备案情况及时告知街道办事处或者乡镇人民政府，并在物业管理信息平台公示相关信息。

《黑龙江省住宅物业条例》第三十八条还规定：选聘物业服务人，除业主决定继续聘用原物业服务人外，应当公开招标。投标人不足三个或者住宅规模较小的，可以协议选聘物业服务人。

《黑龙江省住宅物业条例》第二十一条还规定：业主委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，代表业主与业主大会依法选聘的物业服务人订立物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接;

因此，选聘新的物业企业前，经业主大会同意依法解聘原物业企业，业主委员会或物业管理委员会依法通过公开招标或协议选聘的形式选聘新物业企业。

5、对物业服务企业如何监督?

问题：物业企业不作为，违法从事服务，如何监督处罚?

解读：《黑龙江省住宅物业条例》第五十一规定：市(地)、县(市)物业行政主管部门应当组织实施物业服务诚信评价制度，根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况，对物业服务人实行等级评定，采取相应的激励或者惩戒措施。

《黑龙江省住宅物业条例》第七十五条规定：违反本条例规定，物业服务人有下列行为之一的，由市、县级物业行政主管部门处以十万元以上二十万元以下罚款，并在二年以内不得参加物业服务招投标活动;有违法所得的，没收违法所得：

(一)未经法定程序，擅自接管物业服务项目的;

(二)违反法律、法规规定或者物业服务合同约定，停止物业服务的;

(三)被解聘或者物业服务合同终止后，拒不退出物业管理区域的。

两次违反前款第二项规定的，除依法处罚外，该物业服务企业不得承接新的物业服务项目，其法定代表人和股东不得在新成立的物业服务企业担任法定代表人或者股东。

《黑龙江省住宅物业条例》第七十六条规定：违反本条例规定，物业服务人有下列行为之一的，由市、县级物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以一万元以上十万元以下罚款，并在二年以内不得参加物业服务。

投标活动：

(一)未按照规定办理交接手续的;

(二)拒不移交有关资料、财物、资产的。

《黑龙江省住宅物业条例》第七十七条规定：违反本条例规定，物业服务人有下列行为之一的，由市、县级物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以五千元以上二万元以下罚款：

(一)物业档案资料缺失的;

(二)在不得设置车位的物业管理区域设置车位的;

(三)采取停止供电、供水、供热、供气，限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位方式，催交物业费的;

(四)泄露业主信息的;

(五)未按照规定提供免费代投递服务或者提供免费寄存场所的;

(六)除执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施等原因外，限制、阻碍专业经营单位进入物业管理区域提供相应服务的;

(七)未公示有关信息的。

《黑龙江省住宅物业条例》第七十八条规定：违反本条例规定，物业服务人挪用、侵占属于业主共有的经营收益的，由市、县级物业行政主管部门责令退还，处以挪用、侵占金额二倍以下罚款;有违法所得的，没收违法所得。

《黑龙江省住宅物业条例》第七十九条规定：物业服务人对业主和物业使用人违反本条例规定的禁止行为负有报告义务而未及时报告的，处以二千元以上五千元以下罚款;有违法所得的，没收违法所得。

目前，哈尔滨市已制定下发《哈尔滨市物业服务企业信用评价管理办法》开展信用评价工作，并定期开展物业服务质量通报批评活动，不断加大管理监督力度。