北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

前些日子我写了篇商鞅变法的小文章，借以说明房地产何以会成为支柱产业。有的人不服气，留言说中国古代就是没有开发商，国家也不垄断土地，王朝照样儿能存续300年，为什么？

谁说古代没有开发商啊？只要是有盖房子的，开发商就一定存在，甚至古代的开发商赚的更狠。比如南宋时期，临安的住房紧缺，皇帝就下令建造“塌房”，也就是公租房，直管公房，租给百姓以牟利。

再比如，老北京的首富是谁？兴隆马家，繁荣延续600年，因为他们家就是开发商，或者是建筑商，总承包商。老祖宗马天禄，在永乐时期就开办了“兴隆木厂”，为修建紫禁城提供原材料和建筑队。之后历代子孙都承揽皇家园林的修建，也承接民间工程。一直到清朝灭亡，朝廷还欠着他们家工程款呢，往少了说都有几十万两，一张3万多两银子的账单后来成了马家的传家宝。

解放初期，马家末代传人光捐赠给政府的房产就高达1400多间，再加上100多家公司的股份，想想这是多大的财富吧。他们家的祖宅就是马家花园，在魏家胡同18号，也叫马辉堂花园，总面积十多亩地，8000平米。马旭初老爷子在解放前娶的是北京市长的女儿，办了场北京城最隆重的婚礼。这就是老北京的开发商，比现在的牛叉多了。

二、

不说这些了，这篇写一下中国的古代财税史，看看是否能有启发或借鉴。

税的最原始形式是什么？

看这个字就知道了，禾，也就是粮食谷物，纳税就是交公粮，皇粮就是国税，延续了2600多年，直到2006年才完全废除。

那这2600年从什么时候开始算的？

公元前594年，鲁国的“初税亩”，也就是承认土地私有，但得给国王交税，鲁国也就因此而强盛。但这实际上没什么，鲁国只不过是追认了当时的现实情况而已。在此之前一直是有土地税的存在的，只不过土地属于王权罢了，也就是“普天之下莫非王土”。到了春秋时期，王田制度早就瓦解，所谓的初税亩就是在法律上承认的形式，有没有都无所谓，不影响历史进程。

而在鲁国改革之前，他们的邻居齐国，出了一个真正的改革家，那就是“管仲”。就是“管鲍之交”的管仲，也就是辅佐“公子小白”的那个。诸葛亮最佩服的就是他，在卧龙岗上经常自比“管乐”，这管乐指的不是笛子小号萨克斯的管乐，而是两个人，一个经济，一个军事。

军事是乐毅，曾统帅五国联军，连下齐国70余城，差点儿被灭国。而管仲就曾经是齐国的国相，辅佐齐桓公成为春秋五霸之首。对内进行兴改革、富国强兵；对外尊王攘夷，九合诸侯，一匡天下，甚至被尊称为“仲父”。

齐桓公姓姜，是姜子牙的后代。他们家的“氏”是吕，所以姜太公也叫“吕尚”。小白是齐桓公的名，也不知道谁给他起的，很贴切的体现了他的特点。真的就是个治理国家的小白，什么都不懂。贪吃好色才是小白君的人生追求。但他有一点好处，就是完全信任管仲，随便他去折腾，自己只是享受成功果实就好了。所以，什么都不管的帝王，或许才是贤君。

三、

之所以管仲被历朝历代的统治者所重视、学习，就因为他创造性的发明了一整套的经济手段，让齐国在短时间内富国强兵，威震天下。

很多人都说管仲是现代人穿越回去的，要不然怎么会有那么牛叉的经济学水准？还真有可能，要不然都无法解释为什么到现在的经济学案例都用他的事迹。其实如果总结管仲的管理手段，无非就是八个字“管制宏观，放开微观”，或者说就是四个字“抓大放小”。

但这事儿说起来简单，实际上很难很难。抓大，什么是大？放小，哪些能放不能放？粮食生产算不算大，可吃大锅饭就是没效率，大家一块儿饿肚子。老百姓扯闲话算不算小，可一旦完全放开就会谣言四起的惹麻烦。所以，只有精准的判别与管理，才能看出管理者的水平。

当然，一切政策都是摸索中前进的。管仲一上台也是这么干，先进行改革开放，放开流通业，鼓励老百姓做生意。而且改善投资经营环境，并给予免税甚至是补贴的优惠。只要是来齐国投资做生意的，投资越大，拉来的货物越多，给的政策越好。甚至说他在都城临淄一口气开了七家夜总会，专门教出门在外的客商们在床上学外语，还是警察不抓的那种。因此，之后历朝历代青楼妓院等场所，所供奉的祖师爷都是管仲。

但是，这种商业税在管仲看来都是小钱，而且收起来也比较困难，他的大头儿在另外一个方向上，那就是要控制宏观经济。怎么控制？也从商品入手，简单说就是六个字“官山海，控源头”。

四、

何为官山海？

简单说就是大山大海是官家的，也就是皇帝国家的。再换一种说法就是控制资源。那在当时什么是资源？盐和铁，这就是后代盐铁专卖的源头。

为什么要控制初始资源，太简单了，刚需，谁都离不开的东西。想活着就得吃盐，想种地就得有农具的铁器，否则就活不下去。那只要把这些东西控制住，老百姓就只能主动的求着喊着来送钱。

当年管仲就算账了，如果征收人头税，比如说收1万个人的税吧。得至少派下去上百人，一个一个的找啊、查啊、劝啊、吵啊，实在不行还得打架甚至是抄家，太费劲了。弄不好征收1万斤谷子，这帮征税的就先吃掉5000斤，还惹出一堆麻烦，不划算。

而如果控制住了盐呢，每斤随便涨他几个钱就行，让商人去卖，老百姓自然抢着买，这征税多省事啊？铁器也一样，官家专营，别的地方买不到，那想涨就涨，想降就降。国家政府缺钱了就多涨点儿，老百姓的埋怨太多了就降点儿，随心所欲，价格销量完全控制在政府手中。而且通过盐的销量，还能大致估算出人口规模，那一旦想征其他的税种，这数据就是税源税基的证据。

而且管仲还打了个比方，比如说征税，既要征收原料麻，也要征收成品布，当然主要是征收原料。然后看着市场价格的波动，一旦手里缺钱了，那就先提高原料麻的税率，这样麻的价格就会上涨。麻涨了布就会涨，此时再征收布的税，那就能收到更多的钱。布涨价了，老百姓就会抢着囤积布匹，此时再抬高原料麻的税率就更有理由了，同样还能收到更多的钱。反正就是两头赚，怎么都划算。而且主要是这无论原料和成品都由国家机构管控，不怕出乱子。

所以管仲有一个非常牛叉的观点，影响了后世历代王朝的收税制度，那就是收税要“取之无形，使人不怒”。也就是尽量降低税收成本，减轻民间的纳税痛苦。这在西方也有谚语，那就是“拔最多的鹅毛，听最少的鹅叫”，降低舆情，收钱的同时还落个耳朵清净。

五、

官山海的政策被后代众多帝王都严格执行了。最著名的就是汉武帝。为了打匈奴，他不得不从民间搜刮财富，毕竟打仗太花钱了。于是汉武帝重用商人出身的桑弘羊，屹立朝纲达40年，帮汉武帝穷兵黩武立下汗马功劳。

桑弘羊首先做的就是金融管制，把发钞权控制在中央，想超发就超发，什么白金币、皮币等等，都是虚值货币，说值多少就值多少。表面是只针对权贵阶级，但实际上最终都是传导到民间普通百姓，毕竟百姓才是真正创造财富的人群，权贵们只是聚敛、分配和消费财富。

还有桑弘羊还实行了平准制度，也就是对某些刚需商品进行国家专营。这次不光是盐和铁了，还有酒，再加上临时的一些东西，都只能由国有企业统购统销。统销的时期再实行均输法，也就是如果东西太贵了就多投放点儿，平抑物价，别把老百姓逼急了造反。

控制生产原料和紧缺物资无可厚非，历朝历代都这么干，这是最大的财源。这些东西最大的共同点就是刚需，老百姓离不开而不得不买的。宋朝的时候甚至连醋都专营了，要不然怕老婆们吃的太多，引发家庭矛盾。

对了，汉武帝除盐铁外增加的是酒，所以叫三榷。到了唐朝加上了茶。而到了近代清朝和民国呢，最大的税源是烟土。为什么就好解释了吧，人们容易买起来上瘾而不好戒掉的东西。甚至这些东西还有个特点，能储存，不变质，所以百姓们也愿意囤积，那就更给国家贡献了税收。

六、

管仲对土地税还有个发明，叫“相地而衰征”，也就是到土地跟前相面，看土地质量好不好，估算大概能多少产量，然后按照产值来制定税率。

具体效果不知道怎么样，只能说理念是好的，但执行起来难度太大，也给官员留出了大量的寻租空间。毕竟这玩意儿没标准，就跟人的能力似的，谁也说不好。所以估计这种制度也就是个理想，在2000多年前的制度水平是达不到的。

当然今天没问题了，欧美等国的房产税不就是根据评估值征收吗。开始可能有些争议，价值高低的互相掰扯一阵子，逐渐的也就都接受了，不认可也没办法。

七、

简单的写了管仲的几条经济政策，不知道大家看明白没有。任何一个王朝，收税都是重中之重的事情。经济基础决定上层建筑。任何一个政权的兴衰，必定和财政有着解不开的关系。国富民强的时候什么都好，一旦国际陷入财政危机就必定出乱子。

那从管仲的政策可以看出，他喜欢收什么东西的税？刚需品，老百姓必须使用的。然后这种东西还比如容易控制，老百姓自己无法生产的。之后还可以加上几条，能够长期储存，有保值功能，甚至是能上瘾的才更好呢。这种商品几乎天然就是税源，躲也躲不开的。

最后说一句威廉配第的名言，这老头儿是英国古典经济学之父，也是宏观经济学之父。他的名言就是：土地是税收之母，劳动是财富之父。作为英国资本主义的代言人，他知道一切税收都源于土地，没有地，什么工作都干不了。只要控制了土地，也就是控制了税源。而只有让人们在土地上进行劳动，进行深加工，才能让土地的价值更高，创造更多的财富，也就能收到更多的税收。这只是英国人的观点。

仅供参考。

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